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今年破产房企已达209家 "小而美"终将"小而没"?

2020-06-15 08:46:32来源:华夏时报 分享
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摘要:人民法院公告网显示,截至6月8日,今年房地产企业的破产数量已经达209家,多数为位于三四线城市的中小型房企。据此,易居研究院指出:“房地产行业正在加速洗牌”。

人民法院公告网显示,截至6月8日,今年房地产企业的破产数量已经达209家,多数为位于三四线城市的中小型房企。据此,易居研究院指出:“房地产行业正在加速洗牌”。

但不少业内人士认为,对于数百房企破产一事无需过度解读,一个优胜劣汰的市场,更有助于房地产行业健康有序发展。中原地产首席分析师张大伟表示,对比10万家级别的房地产公司数量,209家房企破产实属正常,相比2019年基本持平。“一般而言,一年内有数百家房企破产倒闭并不能说明问题。”张大伟说。

年内209家房企已破产

人民法院公告网显示:截至6月8日,今年房地产企业的破产数量已达209家,这无疑是个触目惊心的数字。《华夏时报》记者不完全统计,仅在长三角区域,5月最后一周就接连有江苏2家房企、安徽3家房企宣布破产。在阿里拍卖平台上,这几家房企旗下挂牌拍卖的房产涉及金额高达数亿元。

中原地产首席分析师张大伟则认为,无需对这一数字感到惶恐。“对比10万家级别的房地产公司数量,209家房企破产实属正常,”张大伟坦言:“一般而言,一年内有数百家房企破产倒闭并不能说明问题。”

尽管行业并未进入“真正的寒冬”,但今年受疫情影响,行业加速洗牌、中小房企生存环境艰难仍是不争的事实。更严重的是,部分还没有到破产程度的中型规模或是知名房企,年内也因资金链断裂等问题徘徊于生死边缘。

例如,今年1月13日,世茂集团以最大股东的身份操盘收购福晟集团87个项目,收购所涉货值超千亿。而福晟曾是业内“黑马”,原本也有冲击千亿的野心,但却在去年底陷入了向政府申请破产、裁员的传闻;

5月,资金困局迟迟未解的三盛宏业集团陷入多地楼盘停工、公司股份被轮候冻结、投资股权遭冻结等负面漩涡。而去年9月,一场因内部员工理财逾期兑付引发出员工集体讨债风波,使得三盛宏业深陷流动性危机、全国项目大面积停滞、资金被监管等多重问题集中爆发;

中小房企生存空间遭挤压

多名市场分析人士认为,行业规模已触及天花板,市场份额不断缩小,激烈的竞争导致市场集中度加速提升。加之今年上半年的疫情冲击,一些实力原本就欠缺的中小房企融资受限,难以穿越行业周期,被淘汰成为必然。

58安居客房产研究院分院院长张波向《华夏时报》记者解释说,中国城镇化率的上升速度已经放缓,商品房销量总体下滑的趋势明显,市场容量本身变小,而品牌房企规模却不断增大,留给中小房企的份额必须缩水。同时,中小房企本身的融资能力不如大型房企,不但会影响到拿地,也会影响到开发进度节奏。同策咨询研究院院长张宏伟也告诉《华夏时报》记者:“过去有些房企没有把握好市场节奏,比如盲目扩张、地拿贵了,加上融资环境不利于小房企,就容易出问题了。”

易居企业集团CEO丁祖昱分析指出,相比规模房企,业绩规模在100-300亿元的小企业贷款难、融资难,且多数没有上市,融资渠道相对单一。这种资金面上的劣势也会导致小企业在土地资源获取、营销等多方面存在难度,企业发展受阻。

丁祖昱称,不断提升的土地成本令小房企拿地越来越难。其透露,2019年百强房企新增货值排名中,42%的新增货值都被销售***0占据,TOP50更是占据了84%的货值。且在拿地方式上,联合拿地虽然已经成为常态,但多数仍是以强强联合为主,小企业想要分一杯羹难度颇大。

“对于绝大多数中小房企来说,好日子并不会持续太久,规模萎缩趋势很难逆转。”张波判断,未来中小房企数量将会不断减少,被并购情况逐步增多。但最大的风险并不在于被并购,而是盲目走规模化或多元化战略,往往会加速陷入困境。

面对行业的洗牌,中小房企又该如何“活下去”?“适者生存”成为关键。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为,地产行业正从高周转、高利率时代,转向更平稳、相对低利润的赛道。房企要适应变化,做出积极调整,否则终将被历史淘汰。

“沉迷’小而美’最终或只会’小而没’。”明源地产研究院研究员黄博文直言,面对行业洗牌,中小型房企若想捕捉机遇,求得生存,规模将是无法规避的大前提。而获得产业、资金、土地、人等核心资源最有利的要素就是规模,不具备规模、不动产运营能力、资产证券化能力的中小房企,注定不能拥抱存量时代。

事实上,出于自身规模化的需求,今年中小房企赴港上市仍是潮流。《华夏时报》记者不完全统计,今年2月底以来,已有10余家内地房企走上赴港上市之路,但其中不少房企目前仍未能敲开资本市场的大门。

不过,张波也向《华夏时报》记者强调,实际上中小房企日子过得并非都差强人意,“部分区域性房企虽然规模上未过千亿,但在当地却独霸市场,短期内还是有可能过得顺风顺水”。张波建议,对于土地储备不足、资金获取能力偏弱的中小房企来看,逐步转型到租赁领域或转作轻资产方式运营是个方向。

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